Każdy inwestor stający przed wyzwaniem budowy domu musi wybrać jedną z dostępnych procedur pozwalających na rozpoczęcie prac budowlanych. Najczęściej wybierana jest tradycyjna ścieżka uzyskiwania pozwolenia na budowę, lecz od niedawna uproszczono formalną drogę urzędową. Aby rozpocząć budowę można już teraz skorzystać z wniosku o zgłoszenie budowy. Na czym polega ta szybsza i prostsza forma legalizacji prac budowlanych?
Czym jest szybka ścieżka zgłoszenia prac budowlanych?
Wniosek o rozpoczęcie prac budowlanych należy złożyć w odpowiednim urzędzie administracji architektoniczno-budowlanej. W przypadku miast powiatowych jest to Starosta, w większych miastach Wojewoda. Dokumenty trzeba również dostarczyć do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Proces zgłaszania powinien być dokonany przed planowanym terminem rozpoczęcia prac budowlanych. Po upływie 30 dni od złożenia zgłoszenia, organ odpowiedzialny powinien wydać zgodę, chyba że w tym czasie zostanie wniesiony sprzeciw wobec decyzji. Termin na rozpoczęcie prac nie może być późniejszy niż 2 lata od daty określonej w zgłoszeniu.
W zgłoszeniu powinny być sprecyzowany rodzaj inwestycji, zakres prac budowlanych oraz metoda realizacji prac inwestycyjnych, a także planowana data rozpoczęcia robót. Wymagane jest dołączenie oświadczenia potwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością przeznaczoną do celów budowlanych, a także, w zależności od lokalnych uwarunkowań, szkiców, rysunków i innych niezbędnych dokumentów, pozwoleń, uzgodnień i opinii. W przypadku brakujących dokumentów, decyzyjny w konkretnym przypadku organ może nałożyć obowiązek ich uzupełnienia w określonym terminie, a w razie ich braku jest upoważniony wydania odmownej decyzji.
W sytuacji, gdy zgłoszenie budowy dotyczy inwestycji objętej koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę, na przykład ze względu na przekroczenie norm dopuszczających możliwość wybrania ścieżki zgłoszeniowej, lub gdy inwestycja narusza postanowienia warunków zabudowy, lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, urząd może wnieść sprzeciw wobec przedłożonego zgłoszenia. Ważne jest by inwestor chcący skorzystać z tej procedury odpowiednio wybierał projekty domów, które będą spełniały wymagania nałożone przez urząd.
Jakie projekty domów można realizować na zgłoszenie?
Jeśli chodzi o projekty domów możliwe do zrealizowania na zgłoszenie, nowe przepisy budowlane wprowadziły ułatwienia w procesie budowlanym. Domy jednorodzinne, przeznaczone na cele mieszkalne, będą mogły być budowane na zgłoszenie, o ile spełniają pewne kryteria. Wymagania, jakie muszą spełnić projekty nie są wygórowane i aktualnie dosyć łatwo je spełnić. Planowany budynek musi się ograniczać do dwóch kondygnacji. Może to być zarówno projekt domu z poddaszem użytkowym, jak i projekt domu parterowego z podpiwniczeniem. Ważne, by zakres oddziaływania budynku zawierał się w pełni na właściwej działce budowlanej, bądź w przypadku kilku działek – na zaplanowanym na potrzeby inwestycji terenie. Do niedawna procedurą zgłoszenia objęte były wyłącznie projekty domów do 70 m² powierzchni zabudowy, jednak nowelizacja przepisów rozszerzyła zakres możliwości inwestorskich. Aktualnie można budować bez pozwolenia domy o powierzchni zabudowy większej niż 70 metrów, z założeniem spełniania przez nie pozostałych warunków, czyli dwukondygnacyjności, budowy na własne cele mieszkaniowe oraz zapisu o obszarze oddziaływania budynku zawierającym się w granicach działki.
Mimo tych ułatwień, pozostaje bez zmian obowiązek mianowania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Warunkiem podstawowym, w myśl ustawodawcy jest, aby taki dom był budowany na własne potrzeby mieszkalne, a nie w celu sprzedaży czy wynajmu. Jednak po zakończeniu budowy, przepisy nie ograniczają praw właścicielskich. Możliwa jest sprzedaż lub wynajem domu po zakończeniu procesu budowlanego. Warto zaznaczyć, że nowe przepisy mają na celu wykluczenie deweloperów korzystających z uproszczeń w budowie osiedli do sprzedaży.
